Понятие и содержание договора аренды по Гражданскому праву
Договор аренды в настоящее время представляет собой один из самых распространенных видов гражданско-правовых сделок, что свидетельствует, на наш взгляд, об дальнейшем развитии института собственности в РФ.
В этой связи целесообразно представлять договор аренды в качестве сделки, позволяющей существенно расширить возможности хозяйственного использования имущества. В частности, собственник имущества не отчуждает его, а предоставляет в пользование другому лицу, извлекая из этого определенный доход. Пользователь имущества получает свою выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. При этом действующее гражданско-правовое законодательство РФ полностью отождествляет понятия «договор аренды» и «договор имущественного найма».
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Их этого определения следует, что договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонним и взаимным. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.
При этом в соответствии с нормами ГК РФ арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в том числе лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом, например унитарные предприятия. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно, без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.
В отношении определения субъекта договора аренды – арендодателя действующее законодательство допускает важную оговорку. Так, в соответствии с пунктом 10 специального Постановления Верховного Суда право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В этой связи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.
Отсюда Пленум ВАС сделал вывод о том, что договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК. В развитие этой мысли Пленум ВАС далее указал, что применительно к ст. 608 ГК договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному выше основанию.
В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость), под страхом признания его незаключенным. Судебная практика исходит из того, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, то есть краткосрочные договоры аренды недвижимости в такой регистрации не нуждаются.
Характеристики имущества, которое может выступать в качестве объектов аренды определяют чрезвычайное разнообразие видов арендных отношений. Оно выражается в существовании в разновидностях договора аренды или в договорах аренды отдельных видов имущества.
В этой связи договоры проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга) необходимо отнести к отдельным видам договоров аренды, так как регулирующие их нормы устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. Договор аренды зданий и сооружений - это договор аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится в неразрывной связи с судьбой земельного участка, на котором оно расположено. В частности, договор аренды земельных участков также представляет собой отдельный вид договора аренды.
Необходимо отметить, что правовое регулирование договоров аренды не подлежит жесткой регламентации. В этой связи, пожалуй, единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является условие о предмете аренды.
В этой связи согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным. Поэтому к договору следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды (технический паспорт на оборудование, кадастровый план (чертеж границ) земельного участка, поэтажный план здания, сооружения и т.п.).
Специфика договора аренды предусматривает особый характер его предмета. Исходя из норм действующего законодательства можно сделать вывод, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору.
Вместе с тем в юридической литературе высказываются различные мнения относительно данного вопроса.
Представители первой точки зрения считают, что предметом договора аренды является имущество, определенное индивидуальными признаками. В этой связи договор аренды имеет сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода).
В частности, предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные не потребляемые вещи, подлежащие возврату.
Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом имущественного найма, так как после передачи этих вещей они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и в том же количестве. Не могут быть предметом договора аренды охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, секреты производства, информация, товарные знаки, коммерческие обозначения и пр. Предоставление прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.
В связи с вышесказанным, законом определен перечень вещей, аренда которых обладает спецификой, урегулированной отдельным правовым институтом (например, аренда жилой недвижимости и помещений). Кроме того, законодатель устанавливает перечень вещей, которые не могут являться предметами договоров данного типа. К ним относятся например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и пр.
Важно отметить, что в соответствии с действующим законодательством срок договора аренды не относится к его существенным условиям. При этом в соответствии со статьей 610 ГК РФ в случае, если срок аренды не определен в договоре, то он считается заключенным на неопределенный срок.
Однако даже в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время, ибо включает в себя возможность прекращения в любое время по желанию одной стороны. Кроме того, важно учитывать, что договор аренды предусматривает передачу имущества исключительно во временное пользование. В целях охраны права собственности на имущество законодатель устанавливает предельные сроки длительности арендных соглашений. В этой связи установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом передачи его в аренду; во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.
Завершая рассмотрение понятия и содержания договора аренды, следует сделать вывод о том, что этот правовой институт характеризуется следующими основными признаками:
1. Cодержание договора аренды определяется соглашением двух лиц, в соответствии с которым одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и, соответственно, к арендатору право собственности не переходит.
2. Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.
3. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай - выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.
4. Содержание договора аренды определяют следующие существенные условия:
- права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ;
- данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ).